End­fäl­li­ges Dar­le­hen mit Til­gungs­ver­si­che­rung — Fluch oder Se­gen?

Im­mer wie­der wird uns die Fra­ge ge­stellt, ob die Kom­bi­na­ti­on ei­nes til­gungs­frei ge­stell­ten Dar­le­hens mit ei­ner zu sei­ner Til­gung ab­ge­schlos­se­nen Le­bens – oder Ren­ten­ver­si­che­rung vor­teil­haft ist.

Wenn man von den grund­sätz­li­chen Schwä­chen die­ser Kom­bi­na­ti­on (ge­rin­ger Rück­kaufs­wert der Ver­si­che­rung bei Kün­di­gung nach kur­zer Lauf­zeit; Ri­si­ko, dass die Ver­si­che­rungs­leis­tung nicht aus­reicht, um das end­fäl­li­ge Dar­le­hen zu til­gen; dau­er­haft gleich ho­he Zins­be­las­tung, ob­wohl doch „ge­tilgt“ wur­de etc.) ab­sieht, geht es um die Fra­ge der zu er­war­ten­den Kos­ten. Kon­kret stellt sich die Fra­ge: wel­che Dar­le­hens­form führt zu ge­rin­ge­ren Ge­samt­kos­ten.

Um Ih­nen ein ein­fa­ches Ver­fah­rens  zur nä­he­rungs­wei­sen Be­ant­wor­tung die­ser Fra­ge an die Hand zu ge­ben, ha­ben wir ei­ne Ma­trix er­stellt, aus der Sie mit ei­nem Blick ent­neh­men kön­nen, ob die Kom­bi­na­ti­on aus Dar­le­hen und Ver­si­che­rung für Ih­re Man­dan­ten vor­teil­haft ist oder nicht. Ist die Kom­bi­na­ti­on deut­lich un­güns­tig, wä­re ei­ne ge­naue Über­prü­fung durch uns im Rah­men ei­nes Dar­le­hen­schecks sinn­voll; in die­sen Fäl­len kom­men un­se­re Ana­ly­sen häu­fig zu dem Er­geb­nis, dass ei­ne Um­schul­dung zur Ver­mei­dung wei­te­rer Be­las­tun­gen sinn­voll ist, oft selbst dann, wenn die Dar­le­hens­ab­lö­sung Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gun­gen aus­löst.

Wie wen­den Sie die Ma­trix (Down­load hier) an? Wenn Sie den Dar­le­hens­zins und die Ren­di­te der Ver­si­che­rung ken­nen, kön­nen Sie in der Ma­trix den Schnitt­punkt bei­der Zins­sät­ze be­stim­men und er­fah­ren dann, ob die Kom­bi­na­ti­on vor­teil­haft ist (grü­ner Be­reich) oder nicht (ro­ter Be­reich).

Last but not least: ei­gent­lich sind wir der Til­gungs­ver­si­che­rung ge­gen­über kri­tisch ein­ge­stellt; bei dem jet­zi­gen Zins­ni­veau ist aber ei­ne feh­len­de Be­ra­tung über die Kom­bi­na­ti­on von til­gungs­frei ge­stell­tem Dar­le­hen und Til­gungs­ver­si­che­rung nicht im In­ter­es­se Ih­rer Man­dan­ten. Denn ak­tu­ell kön­nen Ih­re Man­dan­ten mit der Kom­bi­na­ti­on von Dar­le­hen und end­fäl­li­gen Til­gungs­in­stru­men­ten er­heb­li­che Kos­ten ein­spa­ren. Da­zu ein Bei­spiel mit fol­gen­den An­nah­men:

Im­mo­bi­li­en­dar­le­hen zur Fi­nan­zie­rung ver­mie­te­ten Wohn­raums50.000 €
Lauf­zeit:25 Jah­re
Dar­le­hens­zins:2 % (fest für 20 Jah­re)
Ver­zin­sung Ren­ten­ver­si­che­rung nach Kos­ten:4,5 %

Un­se­re Ver­gleichs­be­rech­nung be­ruht auf der An­nah­me, dass der Ka­pi­tal­dienst, der für das An­nui­tä­ten­dar­le­hen auf­ge­wandt wird, auch zur Fi­nan­zie­rung des til­gungs­frei ge­stell­ten Dar­le­hens und des Til­gungs­in­stru­ments zur Ver­fü­gung steht. Da das til­gungs­frei ge­stell­te Dar­le­hen im­mer in glei­cher Hö­he va­lu­tiert, ist der Zins­auf­wand im Ver­gleich zum An­nui­tä­ten­dar­le­hen hö­her, der ver­blei­ben­de Til­gungs­auf­wand – ei­ne gleich­blei­ben­de An­nui­tät un­ter­stellt – des­halb ent­spre­chend ge­rin­ger.

Vor Steu­ern er­gibt sich fol­gen­des Bild:

Net­to­auf­wand An­nui­tä­ten­dar­le­hen, Zins und Til­gung:635.783 €
Net­to­auf­wand til­gungs­frei ge­stell­tes Dar­le­hen mit Til­gungs­in­stru­ment:421.999 €
Dif­fe­renz zu­guns­ten des til­gungs­frei ge­stell­ten Dar­le­hens:213.784 €

Nach Steu­ern er­gibt sich fol­gen­des Er­geb­nis:

Un­ter Be­rück­sich­ti­gung ei­ner mög­li­chen Ab­zugs­fä­hig­keit der Zin­sen (40 %iger Steu­er­satz) und der par­ti­el­len Steu­er­pflicht der in der Ren­ten­ver­si­che­rung an­ge­spar­ten Über­schüs­se (hier der Ein­fach­heit hal­ber un­ter­stellt mit 25 %) er­gibt sich fol­gen­des Er­geb­nis:

Kos­ten des an­nui­tä­ti­schen Dar­le­hens nach Steu­ern:581.470 €
Kos­ten des til­gungs­frei ge­stell­ten Dar­le­hens:403.999 €
Dif­fe­renz zu­guns­ten des til­gungs­frei ge­stell­ten Dar­le­hens:177.471 €

Nach Steu­ern er­gibt sich al­so eben­falls ein Vor­teil für das til­gungs­frei ge­stell­te Dar­le­hen und zwar in Hö­he von 177.471 Eu­ro.

Bei der Ver­zin­sung der Ren­ten­ver­si­che­rung sind wir von fonds­ge­bun­de­nen Le­bens­ver­si­che­run­gen aus­ge­gan­gen, die das Spar­gut­ha­ben in ETFs in­ves­tie­ren, ei­ne bör­sen­no­tier­te Fonds­va­ri­an­te mit ex­trem nied­ri­gen Ver­wal­tungs­kos­ten. Wir emp­feh­len ei­nen ETF auf den Welt­ak­ti­en­in­dex MSCI. Auf Net­to-Ba­sis wur­de mit ei­nem in den MSCI World-In­dex in­ves­tie­ren­den ETF im Zeit­raum 1970 bis 2016 durch­schnitt­lich ei­ne jähr­li­che Ren­di­te von 7 % er­zielt. Vor­sorg­lich ha­ben wir bei un­se­rer Ver­gleichs­be­rech­nung je­doch le­dig­lich ei­ne Ver­zin­sung von 4,5 % nach Kos­ten an­ge­nom­men.

Da die Til­gungs­bei­trä­ge in re­gel­mä­ßi­gen Ra­ten ein­ge­zahlt wer­den, nimmt der Dar­le­hens­neh­mer die Vor­tei­le des Cost-Aver­aging wahr. In Zei­ten ho­her Ak­ti­en­kur­se er­hält er für den gleich blei­ben­den Ren­ten­ver­si­che­rungs­bei­trag we­ni­ger Fonds­an­tei­le, in Zei­ten ei­ner Ak­ti­en­baisse kann er für den glei­chen mo­nat­li­chen Auf­wand er­heb­lich mehr An­tei­le er­wer­ben. Über den hier un­ter­stell­ten Be­trach­tungs­zeit­raum dürf­te es al­so eher wahr­schein­lich sein, dass sich die Ver­zin­sung des ETF-Fonds his­to­ri­schen Kenn­zif­fern nä­hert. Wür­de man ei­ne Ver­zin­sung von 6 % p.a. nach Kos­ten an­neh­men, er­gibt sich zu­guns­ten des til­gungs­frei ge­stell­ten Dar­le­hens vor Steu­ern ein Vor­teil in Hö­he von 395.597 Eu­ro, nach Steu­ern in Hö­he von 313.830 Eu­ro.

Mit un­se­rer Vor­teil­haf­tig­keits­ma­trix und un­se­ren Ver­gleichs­rech­nun­gen, kön­nen wir un­se­re Kli­en­ten da­bei un­ter­stüt­zen, bis­her un­güns­ti­ge Fi­nan­zie­run­gen zu op­ti­mie­ren und mit Hil­fe ei­ner zu­min­dest par­ti­el­len Til­gungs­frei­stel­lung noch wei­te­re Kos­ten­sen­kun­gen zu er­rei­chen.

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